Louer un logement soumis à l’encadrement des loyers : tout ce que vous devez savoir

Certaines agglomérations subissent un déséquilibre entre l’offre de logements et la demande. Une pénurie pouvant se traduire par une flambée des loyers et des difficultés d’accès au logement. Dans ces zones dites tendues, il existe un mécanisme d’encadrement des loyers. On vous explique.

Quel est le principe de l’encadrement des loyers ?

La fixation du loyer lors de la mise en location d’un logement est en principe libre. Mais dans les villes où il est difficile de se loger à cause d’un important déséquilibre entre l’offre de logements disponibles et la demande (zones tendues), la raréfaction des biens disponibles engendre mécaniquement une augmentation des loyers. Afin d’enrayer ce phénomène, la loi prévoit deux mécanismes :

• L’encadrement de l’évolution des loyers : son but est de limiter les hausses de loyer entre deux locations (vacance) ou en cas de renouvellement de bail.
• L’encadrement du niveau des loyers : ce dispositif, expérimental et localisé, a pour effet de plafonner le montant initial des loyers.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel. Conséquences, un niveau élevé des loyers. Au total, 28 agglomérations listées par décret sont déclarées zones tendues.

Savoir si votre logement est situé en zone tendue

Quels sont les logements concernés ?

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements (y compris les colocations à baux multiples), meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).
Certains logements sont exclus de l'encadrement des loyers :

• logement soumis à la loi de 1948
• logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)
• logement social (HLM)
• meublé de tourisme
• sous-location
• logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

Quelles sont les règles à respecter ?

Dans les zones soumises à encadrement de l’évolution des loyers

Dans le cas d’une 1^re mise en location du logement

Lorsque le logement est mis en location pour la 1^re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Dans le cas d’un renouvellement de bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail. Pour cela, il convient de respecter une procédure spécifique.
Le propriétaire peut aussi augmenter le loyer, si le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Dans le cas d’une nouvelle mise en location

Lorsque le logement est remis en location (nouveau bail avec un nouveau locataire), les règles à respecter dépendent du délai pendant lequel le logement est resté non-loué :

Si le logement a été loué au cours des derniers 18 mois

Le loyer appliqué à l'ancien locataire ne peut pas être augmenté, sauf dans les cas suivants :

• Lorsque le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois
• Lorsque certains travaux ont été réalisés depuis le départ de l'ancien locataire et que le logement respecte un critère de performance énergétique
• Lorsque le loyer est sous-évalué et que le logement respecte un critère de performance énergétique.

Si le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois

Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

Dans les zones soumises à encadrement du niveau des loyers

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce dispositif, mis en place à titre expérimental pour une durée de 5 ans, consiste à donner un loyer de référence par type de bien immobilier et par quartier et défini par arrêté préfectoral. Ce mécanisme impose donc un plafonnement des loyers dans un nombre précis d’agglomérations défini par décret.
Commune concernées par le plafonnement des loyers :

• Paris
• Lille, Hellemmes ou Lomme
• Lyon et Villeurbanne
• Plaine commune
• Est ensemble.

Les communes de Montpellier et Bordeaux seront également soumises à ce dispositif dès publication des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence.
Focus sur les obligations des professionnels de l’immobilier
L'affichage du loyer maximum permis par l'encadrement des loyers sera obligatoire à partir du 1er avril sur les annonces des professionnels de l'immobilier, selon un arrêté publié le 4 février, pris en application de la loi ELAN. Les informations obligatoires sont :

• le loyer de référence, fixé par arrêté en fonction des caractéristiques du bien (quartier, date de construction, meublé ou non meublé),
• ce loyer majoré de 20%, soit la limite autorisée par l'encadrement des loyers,
• si nécessaire, le complément de loyer, qui permet de dépasser la limite si le bien possède certaines caractéristiques de localisation ou de confort.

Les agents, mandataires… qui doivent aujourd'hui afficher le tarif de leurs honoraires, devront désormais préciser qu'il s'agit d'un tarif « maximum » afin d'ouvrir aux clients la possibilité de le négocier à la baisse.

Que faire si vous souhaitez contester le montant du loyer ?

En cas de litige, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Sa saisine est gratuite et constitue un préalable obligatoire à celle du juge. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.